안녕하세요광역시 재개발 구역 토지 소유자로 조합원 분양신청이 몇일 후 시작됩니다.제가 조합원이고 남편과 공동명의로 하려고 합니다.감정평가가 4억 미만으로 나왔고 다주택자이며저희가 거주할 계획입니다. 1. 공동명의로 전환은 어느 시점에 하는 것이 좋은가요? 다주택자이다보니 세금 때문에 걱정입니다. 분양신청 전에 해야 하는 건지 등 궁금합니다.2.공동명의 전환시 증여 신고도 해야겠지요?3. 만약 분양신청전 공동 명의로 바꾸면 각각 반씩 소유하게 되니 면적 감소로 인해 현금 청산의 위험은 없는지 문의드립니다. 감사합니다.
아래는 광역시 재개발 구역 토지 소유자로서 조합원 분양신청을 앞두고, 공동명의 전환 시점, 증여신고, 현금청산 위험 등에 대한 상세 답변입니다.
1. 공동명의 전환 시점: 언제 하는 것이 유리한가?
조합원 분양신청 전에 공동명의로 전환하는 것이 일반적으로 유리합니다.
조합원 분양신청 시점에 명의자가 결정되기 때문에, 이때까지 명의변경이 완료되어야 부부 공동명의로 조합원 분양권을 받을 수 있습니다.
단, 재개발·재건축 사업은 조합설립 인가일부터 소유권 보존등기(준공 후 이전고시)까지는 조합원 명의변경이 제한됩니다.
명의변경을 하려면 조합의 동의와 승인, 그리고 증여세·취득세 등 세금이 발생할 수 있습니다.
취득세는 실제 아파트 소유권 이전(잔금 및 등기) 시점에 과세됩니다.
입주권 단계에서는 취득세가 부과되지 않고, 최종 등기 시점의 명의자에게 한 번만 과세됩니다.
정리:
분양신청 전에 공동명의로 전환해야 부부 공동명의로 분양권을 받을 수 있습니다.
명의변경은 조합의 동의 등 절차가 필요하니 조합에 사전 문의가 필수입니다.
2. 공동명의 전환 시 증여신고 필요성
부부간 명의변경(지분 이전)은 증여에 해당하므로, 증여세 신고가 필요합니다.
부부간 증여공제는 10년간 6억 원까지 적용됩니다.
증여 후 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 이월과세 규정이 적용되어, 증여자의 취득가액과 취득시기로 양도소득세를 계산합니다.
3. 공동명의로 바꿨을 때 현금청산 위험
공동명의로 전환하면 지분이 각각 1/2로 나뉘게 되며, 조합원 자격은 지분 기준으로 판단합니다.
면적 감소로 인한 현금청산 위험은 일반적으로 크지 않으나, 조합 규약이나 사업시행계획에 따라 지분이 너무 적거나, 분양신청 자격에 미달할 경우 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
조합원 분양신청 자격 및 최소 지분 요건을 반드시 조합에 확인해야 합니다.
요약
분양신청 전까지 공동명의로 전환해야 부부 공동명의 분양권 가능
지분 이전은 증여로 간주되어 증여세 신고 필요(부부간 10년 6억 원 공제)
현금청산 위험은 조합 규약, 지분 요건에 따라 다르므로 반드시 조합에 확인 필요
조합 동의 등 행정절차와 세금(증여세, 취득세 등)도 고려해야 함
추가로, 조합 규약 및 사업시행계획서를 꼭 확인하시고, 전문가(세무사, 변호사) 상담을 병행하시는 것을 권장합니다.
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감사합니다!!:)
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테